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Debate por los alquileres: incertidumbre entre inmobiliarias, propietarios e inquilinos

Mientras el Gobierno analiza algunos cambios y una posible suspensión o derogación de la Ley, el mercado de alquileres atraviesa una crisis

Debate por los alquileres: incertidumbre entre inmobiliarias, propietarios e inquilinos
miércoles 05 de abril de 2023

Argentina (Redacción Voces Críticas) Tres años han pasado de la vigencia de la Ley de Alquileres, y si hay algo en lo que propietarios, inmobiliarios e inquilinos coinciden es la certeza de la crisis que atraviesa hoy el mercado de alquileres y lo difícil que resulta encontrar una solución. 

En este marco, el presidente de la Nación, Alberto Fernández, y el ministro de Economía, Sergio Massa, se reunieron para evaluar una posible suspensión de la Ley de Alquileres que reactivó el debate y generó muchas inquietudes para todos aquellos involucrados.

Aunque aún no se conocen los detalles respecto a los mecanismos para transformar la legislación vigente, entre las posibilidades, el presidente analiza la posibilidad de un decreto de necesidad y urgencia (DNU), para así derogar la ley 27.551 y suspender de forma momentánea la normativa, presentando una iniciativa nueva que reemplace a la actual existente.

Pero el debate sobre el mercado, se reactivó realmente, por una serie de fenómenos que acontecen desde que la ley está en vigencia, hace casi tres años, en los que sumó muchísimas críticas.

Existe un consenso entre los referentes del sector en que dicha ley provocó una total escasez de oferta sumada a una caída a pique respecto a la rentabilidad. Por ejemplo, según informó ZonaProp, un propietario necesita 22,4 años de alquiler para poder recuperar su inversión inicial de la vivienda, esto representa un 22% en baja del valor respecto al año pasado.

En cuanto a disponibilidad de unidades, hubo una caída del 58% respecto a la oferta de febrero. El titular de Reporte Inmobiliario, José Rozados, explicó que si se busca en internet un alquiler de departamento usado no se encuentran más de 1100 resultados, siendo que en un año normal se encuentran 6000 mínimamente.

Por otro lado, para los inquilinos, el pago de un alquiler es un gasto que cada vez agobia más. Desde la sanción de la ley en junio del año 2020, los alquileres aumentaron en un 266%. Y según ZonaProp, solo en marzo, tuvieron una suba del 8,3%. Cabe destacar, que en el último año el valor creció un 118,6%, por encima incluso de la inflación promedio.

Concretamente, dar con el alquiler de un monoambiente en CABA ronda los $96.578 mensuales, si se busca algo de dos ambientes hablamos de $116.822 al mes y tres ambientes se acerca a los $156.078 por mes.

Con la actual normativa, que además obliga a que los contratos sean registrados en la AFIP, muchos acuerdos fueron negociados y resueltos de manera informal. Según los datos de la Jefatura de Gabinete al Congreso, el último informe habla de 213.812 contratos registrados, de esos, unos 46.508 están en la Ciudad de Buenos Aires mientras que 41.113 en la provincia. En cuanto al interior del país, los valores son disminuyen radicalmente.

Según el economista Federico González Rouco quien se especializa en cuestiones inmobiliarias, esta cifra solo representa aproximadamente a un 10% de convenios existentes.

Desde que se hizo público conocimiento de las alternativas que se están evaluando para la Ley de Alquileres, todos los representantes del mercado inmobiliario se encuentran sumidos en una gran incertidumbre, principalmente cuál será la normativa que quede vigente si se llega a suspender o derogar la actual.

Un posible cambio despierta especialmente dudas para aquellos que deben renegociar sus contratos por estos tiempos y no tienen idea sobre que marco legal ampararse. Lo único claro al momento es que los contratos ya negociados no pueden ser modificados hasta que su vigencia finalice.

Por otra parte la posibilidad de volver a la legislación previa, que contaba con contratos de alquiler con duración de dos años y ajustes semestrales según la inflación, también genera dudas. Hoy por hoy los acuerdos tienen una duración de tres años y son actualizados por el índice de Contratos de Locación que contempla tanto la variante de precios como la remuneración promedio de un trabajador registrado.

El presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios, Mariano García Malbrán, expresó que de haber una suspensión deberán detallar en la misma el procedimiento a seguir para contratos vigentes y los que sean firmados en adelante con la ley ya suspendida.

De igual manera, hay cierto escepticismo respecto a la posibilidad de generar cambios en el mercado de alquileres, debido a que es un asunto que ya ocasionó anteriormente problemas cuando se quiso regular y se han llegado a debatir modificaciones en varias oportunidades que quedaron en la nada.

Hoy, las inmobiliarias ya no hablan de un mercado con un desmesurado nivel de aumento, sino que hablan de un mercado que se está definiendo en dólares y por fuera de la ley. Un descontrol que se suma al contexto económico actual de este país que tiene uno de los niveles de inflación más altos a nivel mundial. Esto aumenta el efecto de incertidumbre.

Rozados, manifestó además que le cuesta comprender que se lleva a cabo la toma de esta decisión en este contexto macroeconómico inestable. "A los fines prácticos, creo que poco resolvería en el corto plazo”, finalizó.

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