Juan Martín Biella: 'Hay mucha gente rescindiendo contratos porque su capacidad de pago se ha licuado con la inflación"

SALTA.- Juan Martín Biella, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Salta, en diálogo con Voces Críticas, vertió conceptos claros sobre lo que significaría para el inquilino la nueva ley de alquileres en ciernes, que el día miércoles 17 de octubre sería una realidad.

Voces Críticas: ¿De qué trata esta nueva ley de alquileres?

Juan Martín Biella: Dos temas, primero que es necesario que haya diálogo y consenso, porque lo que uno hace rápido, a veces lo hace mal. Esto te cuento porque me comentaron desde Córdoba hace un rato de que trataban de comisionar el martes y ponerla en la sesión el miércoles. Me parece que se debe un poquito más de debate, siempre, pero bueno, ese es el primer punto. Lo que conocemos de la ley, estos proyectos que estaban aprobados, uno por Senadores y otro en Diputados, una que puso el kirchnerismo y otra que puso el macrismo, y las bases que desconocemos es que vos extiendas el contrato de alquiler, y puede ser positivo.

En realidad uno nunca podría saber cómo beneficiar al inquilino o al propietario, porque siempre el tema de honorarios es el porcentaje sobre la cantidad de años, o sea, vos cobrabas un porcentaje si era de dos años, de dos; si era de tres años, de tres, etc., quizás en este caso hasta encarecería los costos. No lo tenemos muy claro a eso, por qué quieren extender el plazo de locación. Hoy día, por ejemplo, hay mucha gente rescindiendo contratos sencillamente porque su capacidad de pago se ha perdido o se ha licuado por la inflación, o sea que la exención de un contrato a la situación de hoy no se entiende, pero bueno, mientras lo piden, bienvenido sea. Siempre hay que apoyar a la parte más débil del contrato, eso lo tenemos claro.

¿Qué opina sobre las garantías bancarias para aquellas personas que no cuenten con una propiedad como respaldo?

Hay una gran confusión. Yo creo que están mal asesorados los del Gobierno nacional, porque mirá, vos en Salta, hoy en día, podés alquilar con recibos de sueldos, si son buenos, ¿Qué te piden? Por ejemplo, es más, hay muchos propietarios que te dicen: “No, es más, prefiero recibo de sueldo”, porque si el inquilino está mal, vos lo podés embargar y no tenés que embargar una propiedad que es todo un problema y es algo insoluble. La realidad tanto para inquilino como para garante es que es buenísimo que el recibo de sueldo cumpla este rol.

¿Cuál es el problema ahora? Esta gente, hoy me dirijo a ellos como “esta gente”, porque están un poco desubicados, porque creo que hicieron lo mejor que se podía hacer, cuando iniciaron el gobierno, que era sacar una línea de créditos para que el inquilino sea propietario y los UVA. Cuando ellos asumieron, y la inflación estaba controlada, fue lo mejor que se podía hacer. Desgraciadamente la estrellaron, estrellaron los créditos con la inflación. Realmente con la devaluación que hicieron, hicieron un caos terrible en el mercado inmobiliario, entonces, es por eso que tengo miedo, porque salen a parchar situaciones que no han podido controlar.

¿En Salta, cuál es la operatoria que se usa?

En Salta, vos podés alquilar con recibos de sueldo y el propietario te va a decir sí o no, pero ¿qué pasa? A vos hoy día te han licuado el sueldo, entonces, por una casita de 10.000 pesos, yo te tengo que pedir un recibo de 30.000 pesos. Ahora, yo te pregunto: ¿cuántos ganan en Salta 30.000 pesos? Por eso, seguimos pensando como porteños; y cuando vos pensás como porteño, perjudicás al país. Encima estamos hablando de la provincia de Salta, donde no todos tienen los ingresos blanqueados. Nosotros también te recibimos, si viene un contador y te hace una certificación de ingresos, como cuando sos monotributista, evidentemente vamos a ir a la AFIP y vamos a pedir cuál es tu declaración de monotributo, En Salta ya lo hacemos. Lo hacen muchos corredores inmobiliarios, y los propietarios lo necesitan.

¿Cuándo te piden una garantía propietaria?

Y normalmente cuando te van a condonar el depósito y se va a hacer una garantía equivalente para bajar los gastos o cuando el monto de alquiler es muy alto porque tus ingresos verificables son bajos, entonces te das cuenta de que ya están hilando sobre algo que no saben.

Otro de los puntos que se tenían en cuenta dentro de esta nueva ley es el referido a las comisiones de las inmobiliarias, un costo al que debería hacerse responsable el propietario. ¿Esto es cierto?

Ellos están legislando sobre las provincias que no tienen leyes o carecen de leyes propias en la parte de inmuebles, porque son tan burros que no saben que los honorarios y las colegiaciones dependen de la provincia. Es una facultad que no está delegada. Viste que la Constitución está por facultades delegadas a las provincias y por facultades no delegadas. Todo lo que no está delegado, la parte de colegiación, la parte de honorarios, depende de provincia, y sobre ello ya hay un proyecto acá en la Legislatura. Ellos pueden legislar, entre comillas, para aquellos distritos donde no hay legislación propia. Pero bueno, donde no hay legislación tampoco vas a regular la actividad, o sea que ese es un punto que pusieron de más, muy político. De todas maneras nosotros, el Dr. Godoy, tiene un anteproyecto muy válido. Vos sabés bien que a la larga o a la corta tenés que proteger al inquilino y evitar que todos los gastos se trasladen al precio.

¿Qué se hizo en la Capital Federal?

Se hizo una ley, donde la misma es una mala copia. Se hizo una ley y se trasladó todo el costo al valor del alquiler, o sea, pasaron los honorarios al propietario, pasaron todo al propietario, y esto es en lo que esta gente tiene que tener cuidado. Automáticamente, la gente sacó las propiedades del alquiler, subió el costo al alquilar y las pasó a ventas. Entonces en Capital Federal es más caro un 30 % o 40% el alquiler que en el resto del país, esto porque son bastante burros.

Acá, desgraciadamente, cuando vos te negás a una locación, y quien a la larga pone la mano en el bolsillo es el inquilino, entonces, vos tenés que generar medidas para llevar al inquilino, porque él es el que te va a cuidar la casa. Es más, en Capital Federal están sacando otra normativa que se llama “la ley ociosa”, y si vos tenés un departamento vacío porque no lo querés usar, ni tampoco alquilar, te van a cobrar un impuesto por tenerlo vacío, o sea, esto es Venezuela. Parece cómico, nos queremos separar de Venezuela y empezamos a disponer sobre el bien ajeno.

¿Cómo se entiende esto?

Nosotros le llamamos cómicamente ‘PROpulismo’, en vez de populismo, ‘PROpulismo’, algo realmente irrisorio, porque alterar el mercado inmobiliario en una época de crisis… imagínate, con medidas así, el que quiere construir y alquilar para tener unos ahorros el día de mañana y van a decir: “No me meto en esto, esto es peor que el default”. Yo entiendo que el Estado debe proteger al más débil, lo protejamos, lo tenemos que proteger entre todos.

Nosotros, en Salta, estamos indexando con el 25 % anual. Entendemos que la inflación de este año va a llegar a superar el 50 %, hoy aplicamos el 25 % porque sabemos que es lo que puede pagar el inquilino, ¿vos creés que el propietario, si la ley le dice el 40 %, le va a poner el 25 %? Además, otra cosa, ¿por qué voy a usar los índices de actualización de Capital Federal cuando en Salta son más bajos? Ahora, la pregunta para ellos sería: ¿por qué no nos dejás utilizar los índices de Salta?

¿Qué piden a los legisladores nacionales?

Nosotros le pedimos a los legisladores nacionales por Salta que, por favor, cuando hagan la ley, dejen optar por el índice o el costo de vida del distrito donde residen, porque tus ingresos, digamos, dependen de tu distrito, de la provincia, pero bueno… este es otro de los puntos en que nosotros decimos: “Eso tiene que estar”. Pero ojo, porque si es mucho mayor que el salario, la gente no lo va a poder pagar. El techo de un alquiler es el bolsillo del inquilino. Ellos tienen que entender que cuando vos querés distorsionar al mercado, el único perjudicado es el inquilino.

Nuestro miedo es que esta gente, que ha demostrado una incapacidad para controlar la inflación, le meta una variable inflacionaria a un contrato. Eso hay que hacerlo con mucho cuidado. No podés legislar, esto es como echarle agua al aceite hirviendo. Como han suspendido la obra pública y no han podido controlar la inflación, y lo mejor que hizo este Gobierno para mí son los créditos UVA, como no han podido controlar la inflación, y como han devaluado, han perjudicado al inquilino de una manera terrible en su capacidad de pago, quieren solucionarlo ahora con una ley de alquileres.

¿Cuándo tendremos novedades desde Senadores?

Según lo que me comentaron, el martes la tratarían en comisión y la aprobarían el día miércoles, por supuesto, sin consultar a nadie ni con la opinión de nadie. La soberbia de este Gobierno es única, de eso no hay duda alguna. Encima ahora es fin de semana largo. Vamos a intentar hablar, desde el Colegio estamos tratando de tomar contacto con los legisladores nacionales para que nos escuchen, decirles: “Si tienen alguna duda, pregúntennos, nada más.